分析影响**专卖店选址的因素

一瞬间，忽如一夜春风来，千家万巷专卖店开。但在专卖店繁荣的背后，却有不少专卖店秋风扫落叶，静悄悄的关门，正如一句诗“轻轻的我走了，不带走一片云彩”。原因是什么？可能多方面，有经营管理的原因，有产品的原因，但根本的这里面有个选址的原因，选址不当，产生不了销售，但房租得照交，这不是大把大把的在烧钱吗？所以开设专卖店，特别是专卖店，选址乃要著。如今，设立专卖店销售，已是一种不争的事实。

那么专卖店如何选址呢？

在分析专卖店如何选址之前，有必要搞清楚专卖店的选址受那些因素影响。

影响专卖店选址的一个要的因素，也是为主要的因素就是产品类别。不同类别的产品，针对目标人群不同，专卖店选址要求也不一样。

先我们看一下到底哪些产品适合专卖店销售。

一般来讲，在市场上，目前有如下产品通过专卖店的方式在销售。

（一）中老年人保健用品。这类产品有：高血压、高血脂、高血糖产品；增强免疫力产品；*产品；性功能改善产品；营养补充产品；睡眠改善产品；气血循环类；按摩沙发等器械等；

（二）*类产品。减肥塑身类产品、功能性化妆品、丰胸产品、*养颜产品、*养颜产品、调经养颜类产品等；此类产品主要针对人群为女性人群。

（三）学生用品。改善记忆力；缓解视觉疲劳；视力改善产品；学习机类产品等；

（四）其他类。如生发养发类产品、保健内衣类。

对于上述产品，因其功能不同，针对人群也不一样，所以专卖店的选址要求也不一样。如减肥美容品、功能性化妆品，主要针对时尚女性，选址一般考虑商业街和商业中心。但老年人的保健用品，一般考虑就在社区了。所以产品类别是影响专卖店选址的要因素，也是根本因素。

影响专卖店选址的第二个因素就是目标人群及目标人群的活动规律。产品不同，目标消费人群不同，特别是这些人群因为年龄、性格、工作、居住等各方面的原因，他们的社会活动规律是不一样的，而我们选址强调遵循一个原则那就是将专卖店开在消费着的眼皮底下，所以专卖店必须跟着消费者活动规律走。在上述几类产品中，针对的人群有几类：老年人、中青年女性人群、学生等其他人群，要选好址，先搞清楚目标人群的社会活动规律。

老年人的活动规律。中老年人群大多数时间呆在家里。在早上，超市和菜场、公园是中老年人去的多的地方，中老年人缺乏亲情的关怀，和儿女见面机会都在晚上，白天可能都在家里或在社区，晚上有部分人会再去公园跳舞或北方的老年人喜欢扭秧歌，所以从老年人的社会活动规律看的出，他们经常去的场所是公园、菜场、社区，多的是社区和公园。

中青年女性人群。这些人大多数为上班一族，这类人群的社会活动场所较多，但常去的还是商场、商业街、时尚超市、写字楼；白天的大部分时间都在办公室，中午会利用一点休息的时间去办公室周围逛逛，晚上可能去超市。周末逛街逛商场了。从这些人的社会活动规律可以看出主要的活动场所是商超、商业街、办公室周边、社区周边，所以针对这些人群的产品专卖店必须选择相应的位置。

学生。这类人群的主要活动场所是学校，但学生不是直接产品者，他们的家长才有决定权，所以这类专卖店的选址主要考虑的是学生家长的活动规律和场所，但同时也要兼顾学生和家长同时出现的场所。家长白天上班，晚上回家，周末可能和孩子一起去公园。但谁着独生子女的增多，越来越多的家长不放心孩子，特别是小学阶段的孩子，家长都会接送，所以学校周边也成了目标人群同时出现的重要场所。但更多的，社区里可是学生和家长都会出现较多的地方。

再次，专卖店的功能定位和推广方式也影响着专卖店的选址。专卖店的功能定位可以简单的分为两种：店面销售型和人员推广型。店面销售型专卖店主要靠店面创造销售，从而，这类专卖店的选址必须考虑目标人群人流量。只有大量的目标人群光顾专卖店才能创造更多的机会。第二中是人员推广型，这种专卖店的主要销售来源于与专卖店配套的销售人员，如安利、天师、如新等公司专卖店的会员，还有天年、中脉、夕阳美公司的会务销售人员，这种专卖店的销售主要来源于这些人员的推广，专卖店的功能只是展示产品和会员与消费者之间、会员与会员之间交流的场所而已。对于这类专卖店，在选址上除了考虑的消费者和销售人员的交通方便外，更多的考虑专卖店的店面租金，当然有些企业为了形象的需要，也考虑在繁华的商业街选址，这就不是“烧钱”。

当然，影响专卖店选址的因素有很多，这里只是简单分析一些，要给自己的专卖店选好址，避免“烧钱”，还的遵循的选址原则。

存在原则。这是基本原则。即专卖店的整套装修、设计所表现的形象、意识要方便存在于消费者的视觉范围内。只有企业、专卖店的这些所要表达的意识、形态不断的在消费者的眼球里面出现，才会形成印象。存在也是一种潜移默化的广告。

中心原则。即专卖店选址在所属的区域应该要起到一个以点带面的作用，形成一个会员的管理中心、顾客的服务中心、产品的配送中心等多个“中心”作用。同时从地理位置来讲，两个专卖店或同类别的专卖店之间应该有的距离。所以，专卖店的选址应该充分考虑店面的带动作用。

服务原则。有些专卖店除了具有售货的功能外，还肩负有很大程度的顾客服务功能。所以，要考虑为顾客提供服务的方便性，特别是专卖店以提供保健服务为主要销售项目的专卖店，如章光101的生发养发店，除了提供产品，该店面的重要功能还种发，所以考虑顾客享受服务的方便性。

风险原则。这个原则主要是考虑专卖店开设后的风险问题。有些位置很好，比如卖*产品，在某个人群定位相近的超市相中一个位置，人流量大，位置也好，但超市签合同要签一年，合同支持金要3个月租金，这个风险就较大，应该考虑是不是选这个址的风险就较大，应该综合考虑。当然来自专卖店选址的应该考虑的风险太多，这只是简单的提及一点皮毛而已。

上面介绍了专卖店选址的影响因素和一些选址的原则，下面简单介绍两种常见的选址方法。

市调法。这是一种为基本和为客观的方法。通过在目标区域对目标人群的消费水平、消费习惯、消费周期和频率等方面进行调查，统计数据进行分析，根据分析结论总结开店的可能性，**、的选址都要经过这样科学的分析。

追随法。就是追随一些品牌、商业中心、商超等特定人群集中场所，比如**、的人群定位为有孩子的家庭、年轻人群、时尚一族，那么以这些人群为目标人群的专卖店可以在**、的周边地区选址。还有以一些超市定位为中等消费的人群，那么消费中等的可以例如美容品养颜类产品可以考虑在这些超市设店，因为这些超市一般都是连锁的，所以可以跟随其分店选址，省去大量的人力财力做调查。

以上介绍的方法相信大家都很熟，专卖店选址的诀窍就是细致、深入、多方面考虑。下面我们对常见的专卖店的选址作些简单的探讨。

先，从专卖店类型看，门店销售型应该选择人流量较大的位置，而有销售人员支持的店面主要考虑形象的展示和人员交通的方便性，不用把人流量作为主要项目来考虑。

第二，知道自己要开什么类型的店了后，在看一下卖什么产品。

中老年人保健产品店，可以先考虑如下位置。

社区周边老年人活动较多的场所或社区。有相当多的保健产品在社区设立产品体验中心、小本咨询中心、小本检测中心，通过这些中心将触角伸入社区，收集目标顾客信息名单，现场销售或集中销售。

公园。主要考虑大社区周边公园。如深圳天年公司就在好多公园设立了天年的专卖店。在公园设立专卖店能充分利用公园晨练的老年人早晨人流量进行产品的宣传、展示和传播。

*类产品。这类产品主要针对人群为女性人群，所以选址必须考虑目标人群人流量，可以考虑的选址有：

店中店。采用跟随办法，跟随一些和产品的目标人群定位较为接近的商场、超市，租赁位置开设店内专卖店。

商业街/步行街。这些位置的租金贵的吓人，没有的规模和实力不用考虑。

大保健类产品。这类产品基本通过直销人员销售，选址可以考虑稍微偏一点，但要考虑交通方便。可以考虑的选址位置：

二类商业街道。这类位置交通都较为方便，而且展示形象也可以。

平价药店。在药店主要只能以专柜的方式运做。配合人员促销，**上量。但现在终端竞争日益激烈，产品品类繁多，必须管理、促销等全方面到位。

还有其他店铺，位置较偏不要紧，但面积要大，可以是上下两层的门脸房，这样的话上下层都可以利用，底层临街道可以做展示，上层可以做培训室等，这对于结合会议销售或直销的方式较为适合。

总之，专卖店的选址是个科学的系统的工程，要考虑的问题太多，不同的情况要具体分析，此文肤浅分析，乃抛砖引玉之意，欢迎交流。

酒吧的位置对酒吧经营有决定性影响。若酒吧的位置选择不当，那经营不会成功。在为筹建的酒吧选址时，除了要以市场分析的资料为依据外，还要考虑收集些与市场数据相关的信息。

地区经济

近几年来的经济发展情况应该是可以掌握的，要注意收集和评估所在地区商业发展的数据及其因素。

城市规划

区域规划衬往会涉及到建筑的拆迁或重建，如果未经分析，酒吧就盲目投资，而在成本收回之前就遇到了拆迁，这家酒吧无疑会蒙受损失，或者若失去原有的地理优势。所以在确定酒吧位置之前，要向有关部门提出咨询。

潜在地点的状况是在用途，限定和筹建服务设施所需的执照已有了确定的保护，否则就要在更换地区获取必要的执照上花费可观的时问和金钱了。

竞争情况

竞争情况是直接影响酒吧经营的不可抗拒因素，需要认真调查研究，对于竞争的评估可以从两个方而考虑。一方面是开间相同的酒吧进行直接竞争，这一点自然是消很的因素。另一方面是非直接竟争，包括提供不同饮品和不同服务的酒吧，这一点有时会成为积很的因素。没有竞争的地方，从顾客方面来讲也意味着没有吸引力。缺少任何一种形式的竞争都是值得考虑的，这一地点可能是一个潜在的好地点，但也可能是个很糟糕的地点。

规模和外观

酒吧的潜在容量大到可以容纳足够的空间建筑物、停车场和其他的必要设施。酒吧位置的地面形状以长方形、方形为好，圆形也可。三角形或多边形除非它非常大，否则是不足取的，因为民方形的土地利用率较高。在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

能源供应情况

能源主要是指水、电、天然气等经营必须具备的基本条件。在这此因素中，水的品质也应考虑，因为水质的好坏直接关系到冰块及调制冷热饮的效果。

流动人员

这因素主要影响着过路人的多少、客人的种类等。因此对流动人员定要仔细分析，综合其特点，选择适当的位置和酒吧的种类。

地点特征

地点特征显示出与人们外出活动或人群聚集相关的位置。要考虑和购物中心、商业中心、娱乐中心的距离和方向，这些地点由于人群聚集，甚至能在离酒吧几里以外的地点，仍能对酒吧的推销产生影响。另外还应考虑交通目的地，有些地点看似交通流量很人，但由于附近没有可以使其停留的因素，这类地点也是决不可取的。

交通状况

交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少。交通状况往往意味肴客源，但客源的多少决不等同于交通的频繁程度，有的地区尽管交通频繁，但客人却没有购买机会或欲望。但通常情况下，在选择酒吧位置时，应获得本地区车辆流动的数据及行人流动的资料，以支持酒吧建成后，有相当数量的客源。一个地区的交通情况尤为重要，因为它不仪影响酒吧的营业量，甚至有时还可决定酒吧必须采川何种服务力式。很显然，设施具体位置的交通力便程度停车、进出的方便程度，将影响客人是否愿意光顾。有时，由于客人不愿经过十分拥挤、危险的叉路口才能到达洒吧，便使使许多店家失去相当可观的生意。